Автор: Миллер Александра
Сегодня, когда покупатель звонит в риелторское агенство и спрашивает про ипотеку, опытные специалисты пожимают плечами. Разумеется, они будут работать с любой ключевой ставкой и различными сертификатами, но даже для них будущее рынка пока остаётся туманным. О снижении ставки сейчас приходится только мечтать, а какими будут ипотечные программы и будут ли они вообще – лишь гадать и ждать. Однако все же попытаемся предугадать развитие событий на рынке недвижимости, опираясь на официальные заявления ведомств и мнение экспертов.
Уже с 1 июля закрывается программа «Господдержка». Также планируются изменения условий по «Семейной ипотеке». Впрочем, с учётом завершения массовой льготной ипотеки и даже IT-ипотеки в конце этого года в Минфине настрой весьма оптимистичный. Там не ждут катастрофического падения выдач кредитов на жилье. Причём Ольга Болтрукевич, будучи замдиректором департамента по финансовой политике министерства, справедливо напомнила, что итоги прошлого года с точки зрения выдач оказались рекордными на фоне 2022-го и 2021-го. Тем не менее, аналитики считают, что объём ипотечных выдач в этом году уменьшится вдвое в сравнении с прошлым годом.
На данный момент, по словам Болтрукевич, ситуация на ипотечном рынке стабилизируется. Да и сами специалисты по недвижимости отмечают: если раньше люди ждали лучших времён, то теперь поняли и смирились, что ипотеки в скором времени не станут доступнее. Поэтому те, кто основательно решил обзавестись квартирой, домом или иным недвижимым имуществом, все-таки продолжают брать ипотеку вопреки нескромным банковским ставкам. К тому же предупреждения регулятора о возможном резком повышении ставки мало кого оставляет равнодушным.
Программу льготной ипотеки пытались закрыть не один раз, однако всякий раз продлевали. Есть несколько причин, по которым закрытие все-таки свершится. Первая – разница между льготной ставкой (8%) и ключевой (16%), которую государству приходится погашать бюджетными средствами. Вторая – против продления выступает ЦБ РФ. Именно льготную ипотеку винят в неприлично выросших ценах на первичном рынке. Третья – никто не убирает адресные программы. Также могут ввести программы в регионах, где неохотно строят новое жилье.
Неопределённость по части льготных программ уже сыграла свою некоторую роль: жилплощадь подешевела после серьёзного роста. За минувший месяц цена 1 кв. м за «первичку» снизилась на 0,5%, достигнув 132,1 тыс. Следует добавить, что за прошлые 12 месяцев стоимость квадратного метра увеличилась на 10,3%! Аналитиками ЦИАН даже было подсчитано, до какой суммы возрастёт средний платёж по ипотеке за однушку в Московской новостройке после отмены льготной ипотеки – 166 тыс. За жилье в Питере придётся ежемесячно платить 114,4 тыс. В городах-миллионниках платёж увеличится более чем в два раза, составив в среднем 46,8 тыс.
По сути, такие меры предпринимаются, чтобы привести рынок в чувства. В России все заметнее становится европейская история, когда цены на жилье буквально-таки неподъёмные. Впрочем, в РФ еще и ставки в разы выше. Логика такова: если ипотечные ставки «первичек» сравняются с рыночными, то спрос преимущественно придётся на «вторичку». Следовательно, из-за резкого падения спроса новостройки должны сбавить в цене, но эксперты этого особенно не ждут. Напротив, многие уверены: цены продолжат расти, несмотря на закрытие большинства программ. Не стоит забывать, что у застройщика есть затраты, стройматериалы продолжают дорожать, а финансирование от банков работает по схеме «ключевая ставка ЦБ + 3%». Так откуда же тогда ждать феноменального удешевления? Единственное – застройщики будут вынуждены делать скидки и идти на более выгодные для клиентов условия покупки.
От отмены «льготок» выиграет государство, ведь субсидировать ипотечные проценты – дело дорогое. Временное сокращение спроса стабилизирует цены. Поскольку рынок не может полностью застыть, произойдёт перераспределение спроса. Без поддержки многие откажутся от приобретения жилья, часть уйдёт на вторичный рынок. Так, неминуемо снизится доступность жилья для ряда россиян и продажи у застройщиков. Сократится и инвестиционный спрос, который повинен в разгоне цен. Поговаривают об утверждении долгосрочной льготной ипотеке, но на сегодня это только слухи. Рыночные ставки останутся на прежних уровнях, пока не изменится ключевая ставка, которую ЦБ все еще не планирует снижать, а, наоборот, подумывает над неожиданным повышением.