Автор: Миллер Александра
Картинка сгенерирована Шедеврумом
Сдача квартиры в аренду – законный способ получения дохода. И все же немало собственников предпочитают не «работать в белую». В связи с чем налоговые органы активно совершенствуют механизмы для выявления подобных нарушителей. Рассмотрим основные методы, которые сегодня использует ФНС и которые планирует ввести.
Многие законные владельцы квартир, которые продали свою недвижимость или долго копили деньги, чтобы купить жилье под сдачу, искренне не понимают: почему они должны платить налоги, если государство никаким образом не помогло им с приобретением данного имущества. Другие не хотят иметь дело с бумажной волокитой, регистрацией договоров и открытием того или иного вида занятости. Рассуждать о том, кто прав и почему для ряда людей этот вопрос остается принципиальным, можно на самом деле сколько угодно.
Тем временем, согласно данным на 2025-й, доля теневого рынка аренды в стране достигает от 80% до 90%. Поэтому ФНС уже сейчас использует комплексный подход и с каждым годом все больше расширяет арсенал инструментов для нахождения неплательщиков.
Главные ябеды:
- Соседи и управляющие компании. Часто инициаторами проверок становятся жильцы подъезда или представители ТСЖ/УК. Они сообщают в налоговую о подозрительной активности в квартире (частая смена жильцов, шум, мусор), что является веским поводом для проверки.
- Недовольные арендаторы. Ни для кого не секрет, что люди бывают разные. И никто не застрахован от квартирантов, которые потом анонимно не сообщат о недобросовестной практике бывшего арендодателя.
- Банковские транзакции. ФНС имеет доступ к данным о регулярных денежных переводах на счета физических лиц. Если на карту ежемесячно поступает одинаковая сумма от одного и того же плательщика, это вызывает вопросы. Особенно подозрительно выглядят платежи с комментариями типа «аренда», «квартплата» и т. п.
- Данные ЖКХ. Резкое увеличение потребления воды, электричества или числа зарегистрированных лиц в квартире может сигнализировать о сдаче жилья. ФНС запрашивает эти сведения у ресурсоснабжающих организаций и УК.
- Межведомственное взаимодействие.
Налоговая сотрудничает с:
- МВД (проверка регистрации жильцов);
- Росреестром (данные о собственности);
- Миграционной службой (если арендаторы — иностранцы);
- Государственными органами (при наличии сведений о получении субсидии, где участвует договор аренды);
- Нотариусами (сделки, в рамках которых указываются арендные отношения).
Еще СМИ недавно стали писать о том, что ФНС хочет объявить охоту на уклонистов. Для этого планируется собирать данные об арендодателях с популярных платформ: «Циан», «Авито», «Яндекс Недвижимость». На сегодняшний день онлайн-площадки де-факто – источники всей необходимой информации. Оформить юридически для них обязанность направлять ее в налоговую – это лишь вопрос техники.
И все же с аналогичной проблемой пытается бороться не только Россия, но и весь мир. Окончательное решение не получилось найти ни в одной стране. По этой причине Даниил Егоров, будучи главой ФНС, предложил ввести налоговый вычеты для арендаторов. К чему это приведет? Во-первых, создаться конфликт между продавцом и покупателем. Во-вторых, продавцы либо перейдут на наличку, либо «зашьют» налог в квартплату, из-за чего цены на рынке неизбежно вырастут.
Что грозит нарушителю?
- Доначисление НДФЛ — 13% от всего дохода за 3 последние года.
- Штраф — от 20% от неуплаченной суммы налога и 40%, если удалось доказать умышленное уклонение.
- Пени за каждый день просрочки.
- Административная ответственность — за незаконную предпринимательскую деятельность (если сдача жилья систематична).
- Уголовная ответственность — в случаях крупного уклонения (сумма налога > 2,7 млн руб. за 3 года).
Как действовать законно?
Есть несколько вариантов на выбор. Первый – открыть самозанятость. При сдаче жилья физлицам ставка 4%, юрлицам и ИП – 6%. Зарегистрироваться крайне просто, а отчетность и страховые взносы отсутствуют. Кроме того, не стоит забывать про оптимальную ставку. Лимит дохода в год составляет 2,4 млн рублей. Второй – открыть ИП по УСН «Доходы». Ставка будет 6% и подойдет для тех, кто заработает более 2,4 млн рублей ежегодно. Но индивидуальным предпринимателям придется обязательно уплачивать фиксированные страховые взносы и вести минимальную отчетность. Третий вариант – обойтись без СЗ и ИП. В таком случае придется уплачивать НДФЛ по ставке 13%. Больше устроит тех граждан, которые сдают квартиру не систематически, а разово.