Объективные новости через призму совести

Может ли рынок недвижимости превратиться в «бомбу замедленного действия»?

29 января
Может ли рынок недвижимости превратиться в «бомбу замедленного действия»?

Автор: Миллер Александра
Картинка сгенерирована Идеограмом

«На рынке недвижимости заложили «бомбу замедленного действия» – примерно такие заголовки сейчас можно встретить в интернете. Тема это достаточно пугающая, учитывая реальные банковские ставки, и, казалось бы, предельно понятная. Однако, когда она поднимается, возникает ряд вопросов: что из себя представляет это явление, случалось ли уже подобное в РФ и что ждет россиян в будущем?

Пузырь

Так называется быстрый ценовой рост на рынке недвижимости, в том числе на жилье, когда цены добираются до неприемлемого уровня, а после резко падают. Нередко пузырь становится ипотечным. То есть цены поднимаются слишком быстро и без обоснований, при этом растут и объемы кредитования. А затем происходит схлопывание: многие заёмщики не способны платить по своим ипотечным кредитам. В итоге доля просроченной задолженности увеличивается, а банки принимаются массово реализовывать залоговую недвижимость, что и приводит к сокрушительному падению цен. Сначала на рынке возникает «бомба», потом пузырь, и в конце он лопается.

Лопался ли пузырь в РФ?

Фактически пузыря не было в истории современной России. Однако экономику страны потрясали три кризиса, которые серьезно отразились на рынке и стали причиной сокращения цен. Первый случился в 1998-м и закончился к началу 2000-го. Тогда произошел дефолт. Среди причин и предпосылок числились: обвал государственных краткосрочных облигаций, чья доходность доходила до 150%, большой госдолг, кризис на рынках Азии и снижение цен на нефть. Тогда падение составило 30-35% в долларах, исходя из индекса IRN.RU.

В 2008-м разыгрался мировой экономический кризис. Крах настиг девелоперов. Из причин и предпосылок: ипотечный кризис в Штатах и параллельно кризис ликвидности в развивающихся государствах, снова снижение нефтяных цен. Понижение составило 30-35% в долларах и 10-15% в рублях, следует из того же индекса IRN.RU.

Последний кризис пришелся на 2014-й и дал начало новой экономической реальности. В тот год упали цены на нефть и рубль, ввели экономические санкции против РФ, позже пошли контрсанкции. Падение составило 55% в долларах и 15-20% в рублях.

Прогнозы

Почему же заговорили о той самой «бомбе»? По мнению Эльмана Мехтиева, вся проблема кроется в нецелевом льготном кредитовании. Если первоначально из-за этого выросли цены на первичку, то теперь настало время удорожания вторичек. И хотя с помощью льгот удалось увеличить объем продаж, случилось это уже по завышенным ценам.

И все же цена не будет покрывать невыплаченный кредитный остаток, если у заемщика неожиданно осложнится материальное положение. И это формирует риски для кредитно-финансовых организаций, которые выдают займы. Весьма опасными оказались кредиты с небольшим первоначальным взносом, поэтому ЦБ стал поэтапно ограничивать их выдачу.

Но может ли в России произойти кризис как в США в 2008-м? Там на протяжении не одного года выдавали ипотеку по плавающим ставкам, при этом не проверяя платёжеспособность людей. Позднее ФРС резко поднял ставку, доходы у граждан снизились, спрос и цены на недвижимость тоже упали. В итоге ни заемщики не были способны выплатить взятые кредиты, ни банки что-либо сделать с залогами. Ипотека в РФ появилась в конце 1990-х, а развиваться начала только после 2018-го. Был принят нацпроект «Жилье и городская среда», принят 214-й федеральный закон, упали ставки, льготные программы расширялись, условия становились все лояльнее. Даже при высокой ключевой ставке имеются такие программы. Кроме того, в стране приумножилась денежная масса за счет выплат участникам СВО. Однако надулся ли пузырь в России?

Если взять в пример вторичный рынок столицы, то там сегодня квартиры на 20-30% дешевле, чем объекты первичного рынка. Это формирует угрозу стабильности банковской системы и может привести к кризису, поскольку банки не смогут продать залоговые квартиры без убытка.

Впрочем, ипотечный пузырь, считают некоторые эксперты, был и есть, хоть и не такой глобальный, как в США. Другие же уверены, что сложившаяся ситуация лишь напоминает пузырь.

По словам Валерия Кочеткова, директора направления «Новостройки» «ИНКОМ-Недвижимости», настоящую «бомбу» может сформировать распределение денег граждан с депозитов в недвижимость, поскольку это подымит спрос, а следом и цены.

Подытожим: сегодня положение тревожное и не привычное для российского рынка. Вероятно, что пузырь будет сдуваться постепенно. Схлопывание, какое было в Штатах, крайне маловероятно.

Читать все материалы