Автор: Миллер Александра
Картинка сгенерирована Ideogram
В последние годы вопрос доступности жилья в России остаётся одним из самых актуальных. Правительство предпринимает различные меры для поддержки покупателей, в том числе программы ипотечного кредитования. Одной из таких программ является «Семейная ипотека», условия которой недавно были изменены. В этой статье рассмотрим, как это может повлиять на российские семьи и цена на рынке.
Об изменениях льготной программы говорили крайне активно, привлекая правительство и законодателей. Поначалу обсуждали новую модель, которая могла бы заменить вариант с единой ставкой в размере 6%. Таким образом, предлагалось сделать 12% на первого ребенка, 6% – уже на второго и 4% – на третьего и более. При таком раскладе многие семьи, нуждающиеся в расширении жилплощади или наличии собственной квартиры, могли лишиться доступа к льготной ставке, следовательно, им бы пришлось отложить покупку на неопределенный срок.
И когда говорится «про многие семьи», никакого преувеличения нет. По итогам только августа 2025-го на программу пришлось 68,5% предоставленных в Сбере кредитов на жилье.
Затем выдвинули другое предложение: расширить «Семейную ипотеку» на вторичный рынок. И такое решение можно было бы смело назвать рациональным. Сегодня семьи с ребенком или даже несколькими детьми либо снимают квартиру, либо живут в небольших квартирах, где приходится ютиться, используя каждый метр с пользой. Тогда они идут в банк за ипотекой, в рамках которой взять разрешают лишь новостройку. И, казалось бы, хорошо – своя новая недвижимость. Одно «но»: в ней необходимо делать ремонт, а на это тоже требуются деньги и немалые.
С помощью льготной ипотеки «вторичку» могли купить жители городов, где возводят не более двух многоквартирных домов. Касается это около 884 городов. Однако «за бортом» остались все остальные города. Дома там строятся активно, тем не менее цены от этого не являются более доступными для большинства россиян. Тогда и задумались над тем, что доступность жилья не должна зависеть от места проживания семьи.
И все же разговоры об этом тоже сошли на нет, ведь эксперты заявили: изменение ипотеки повлияет на цены. Добавим, что разница между стоимостью квадратного метра в «первичке» и «вторичке» составила 60% – 205 тысяч против 128 тысяч. Если уже сегодня гражданам как в регионе, так и в столице непросто купить квартиру на вторичном рынке, то после повышения станет и вовсе невозможно.
В итоге Минфином все-таки были скорректированы правила выдачи ипотеки с государственной поддержкой на 2026-й. Причем нововведения затронут и семейную, и дальневосточную, и арктическую ипотеки. Так, с 1 февраля следующего года появится ограничение: одна семья сможет оформить одну льготную ипотеку. Для реализации подобной нормы созаемщиками обязательно будут оба взрослых члена семьи. Что делать семье, если ее доходов недостаточно, чтобы одобрили льготный ипотечный кредит? Для таких случаев разрешать, как и раньше, привлекать третьих лиц как заемщиков.
С одной стороны, мера ориентирована на предотвращение злоупотреблений. С другой стороны, супруга могли исключать, поскольку он не подходил по банковскому портрету. Либо пытались сохранить право второго члена семьи на ипотеку при возникновении необходимости на улучшение условий в будущем. Следовательно, после 1 февраля семья сможет иметь одно единственное жилье через льготный кредит.
Еще более выгодным станет рефинансирование комбоипотеки. Речь идет о ситуации, когда часть кредита взята по льготной ставке, а часть, выходящая за пределы суммы программы, – по рыночной. При снижении ставок заемщики захотят рефинансировать комбоипотеку, применяя выгодные условия. Пока рефинансирование банки рассматривают в качестве выдачи нового кредита, а ставку пересчитывают заново. Теперь брать в расчет будут часть, выданную по льготной программе. Размер, на который снизят ставку, опередит размер ключевой ставки и стоимость фондирования.
Что же будет с ценами на жилье в 2026-м? Ожидается, что цены при лучшем исходе будут топтаться на месте. Не стоит забывать: высокая инфляция заставляет людей поднимать цены в ходе продажи своей недвижимости. Поэтому от сделок часто отказываются, а продавцы реализовывают «лоты» от полугода и дольше, до момента «нормализации» цены. Ипотеку останется дорого минимум еще на целый год. Застройщикам придется искать пути выживания и существования в обновленной парадигме.