Пандемия и коммерческая недвижимость

106
6 минут

Автор: Александра Миллер

Из-за пандемии коронавируса рынок коммерческой недвижимости оказался в непростой ситуации, дальнейшее развитие которой предсказать трудно. Так как рынок столкнулся не только с угрозой экономического кризиса из-за эпидемии, но с девальвацией национальной валюты. Коммерческая недвижимость куда ближе, чем многие думают. Это офисы, торговые центры и апартаменты, которые окружают каждого человека ежедневно. И, по всей вероятности, те, кого вирус COVID-19 ещё не разорил, может добить та самая девальвация. Что же ждет моллы и офисные здания? И как они могут измениться после пандемии коронавируса?

Продажа товаров и оказание услуг были успешно, хоть и искусственно, приторможены. Однако что же ждет сферу коммерческой недвижимости? Неужели в недалеком будущем люди увидят пустые офисные здания и торговые центры-«призраки»?

По мнению экспертов, бизнесы, чья площадь 10-15 квадратных метров, вернутся к своей работе не в стопроцентном объеме. Микро-бизнес (маленькие ателье, кофейни) за это время съел свою подушку безопасности. А вот сегмент стрит быстрее всех восстановится, ведь их владельцы (предприниматели) обладают той самой коммерческой жилкой, благодаря которой смогут найти ресурсы для «перезапуска». Ко всему прочему, некоторые собственники дают «арендные каникулы» своим арендаторам, потому что найти новых будет сложно. Так, например, в Екатеринбурге девяносто процентов собственников не только идут на диалог с действующими и потенциальными арендаторами, но и корректируют ставку, которая снизилась приблизительно на сорок процентов. В основном, это относится к ретейлерам продуктового формата («Пятерочка», «Магнит» - сетевые магазины).

Некоторые крупные ретейлеры уже выступили с заявлением о сокращении своих сетей магазинов на территории Российской Федерации. Такие продавцы одежды, как Zara, “Твоё”, Pull&Bear активно заняты оптимизацией точек в столичных торговых центрах. А у сетей H&M и Inditex (владеющие также именитыми брендами Bershka, Pull&Bear, Massimo Dutti, Zara) в планах закрыть нерентабельные магазины. Компания «Inditex» от комментариев отказалась. H&M, в свою очередь, настаивает, что магазины сети будут открыты в полном объеме (для недостаточно производительного ретейла). Для американской компании «Gap» текущий кризис может и вовсе стать фатальным. Стоит отметить, что представитель крупнейшего ретейлера в США сообщил о том, что все магазины сети в России откроются.

Хотя гендиректор «Fashion Consulting Group (FCG)» Анна Лебсак-Клейманс уверена в том, что ретейлеры все же будут вынуждены сократить число офлайн-магазинов в связи с интенсивным ростом онлайн-сегмента. Но директор департамента торговой недвижимости «Knight Frank» Евгения Хакбердиева категорично утверждает: «Онлайн никогда не станет основным каналом продаж в fashion-сегменте».

В среднем стоимость дня простоя торгового центра оценивается в 50-100 млн рублей, по подсчетам РСТЦ (Российский совет торговых центров). А общий объем задолженности рыночных игроков перед банками в конце мая достиг отметки в два трлн рублей. К слову, это десятая часть бюджета России 2020 года.

Специалисты, занимающиеся коммерческой недвижимостью и ретейлом, утверждают, что массовое закрытие торговых центров по стране пока не ожидается. Но кто же все-таки окажется в ряде «немногочисленных» жертв?

Первыми исчезнут с рынка ТЦ, которые были построены в начале или середине 2000-х годов. Причину озвучил старший руководитель проектов консалтинговой компании «SRG» Константин Гнездилов: «Большинство из них требуют модернизации и ещё до начала пандемии не соответствовали требованиям арендаторов и запросам посетителей». Иная судьба у районных торговых центров. С подобным прогнозом согласилась Елена Земцова, управляющий партнёр агентства недвижимости «Delta Estate», после чего добавила: «Что касается тех, что вынуждены будут закрыться, то наиболее правильный и простой вариант — полный снос здания и постройка на его месте другого объекта, например в формате аутлет-деревни». Еще один вариант развития событий – трансформироваться в склад-магазин (иначе говоря, dark store) большого федерального интернет-магазина.

По словам Павла Люлина, гендиректора компании “SVN”, торговые центры формата “Меги” канут в Лету, поскольку небольшие районные ТЦ становятся все более и более актуальным форматом. Однако, следует подчеркнуть, что и среди сравнительно небольших торговых центров есть претенденты на вылет. Данный вопрос прокомментировал президент Русско-Азиатского союза промышленников и предпринимателей Виталий Манкевич: “По нашим прогнозам, на грани выживания окажутся мелкие торговые центры, где отсутствуют крупные бренды (Zara, H&M) и продовольственные гипермаркеты ("Ашан", "О’кей", "Перекрёсток", "Карусель")».

А вот московские торговые центры и выставочные площадки, которые были перепрофилированы в госпитали для лечения больных с COVID-19, могут превратиться в так называемые моллы-«призраки».

Падение спроса

За время пандемии коронавируса многие граждане России научились покупать продукты неподалеку от дома, а одежду – с помощью Интернета. Содержать такие помещения – дело не из недешевых, да и обеспечивать безопасность посетителей весьма непросто. Вдобавок, возникает проблема, связанная с наполнением. Что это значит? Часть тех магазинов, которые снимают площади, может закрыться в ближайшее время, а отыскать новых арендаторов в период кризиса крайне затруднительно. К тому же примерно половину трафика торгового центра обеспечивают кинотеатры, игровые комнаты, кафе и фудкорты, остающиеся по сей день закрытыми. Все это в результате может закончиться тем, что ТЦ потеряют свою актуальность.

Галина Чернухина, заведующая кафедрой коммерции и торгового дела университета «Синергия», допускает, что возрождение крупного формата непродовольственной розницы маловероятно. И причина этому не что иное, как отсутствие денег у населения. Эксперт описал сложившуюся ситуацию следующим образом: «Спрос в ближайшее время в формат ТЦ не вернется, «новый» покупатель не будет весьма похудевший кошелек растрачивать на дополнительные приобретения, как это было ранее в процветающем потребительском обществе. До кризиса насчитывалось около 7 тысяч торговых центров в России. Сегодня же, несмотря на открытие торговых центров, закрыты магазины – арендаторы. А это малый бизнес. Предпринимательский мир до сих пор не почувствовал облегчения. Основная боль – падение спроса».

Однако Владимир Масленников, вице-президент «QBF», отмечает, что жители столицы предпочтут с большим удовольствием поход в торговый центр, нежели чем снова будут совершать покупки онлайн. «С приходом пандемии образ жизни горожан изменился, но все же не столь радикально, как кажется на первый взгляд. Злую шутку с ТЦ способно сыграть общественное мнение. Сейчас люди крайне обеспокоены за свою безопасность, поэтому если в СМИ будет обсуждаться связь распространения COVID-19 и крупных торговых площадок, многие предпочтут отказаться от шопинга в ТЦ. Трудно представить возвращение торговли в здания, которые были переоборудованы в инфекционные больницы, например, АТЦ Москва и Экспоцентр. Горожане будут опасаться мест, где в период пандемии были развернуты ковид-госпитали», - рассуждает эксперт.

Также Масленников считает, что вовсе не исключен снос вышеуказанных зданий. Земля наверняка будет передана под застройку. Торговые центры, которые признают нерентабельными по завершению эпидемии, настигнет аналогичная судьба.

Эрик Валеев, глава архитектурного бюро «IQ», напротив, говорит, что пандемия коронавируса коренным образом не изменит ретейл. Просто торговые центры ужесточат стандарты уборки и организацию перемещений посетителей по объекту.

Бизнес-центры

Эксперты полагают, что из-за снижения площади офисов, может появиться гораздо больше гибких пространств, которые способны трансформироваться из рабочих зон в неформальные. Вместе с тем, незакрепленные рабочие места станут еще популярнее, чем раньше. А open space заменят разделенные командные рабочие зоны и индивидуальные кабины для работы.

О льготах

Торговые и бизнес-центры столицы получат гранты. Но есть условие: собственники коммерческих площадей сделают скидку арендаторам. Объем средств, выделенных властями города на новые льготы, составил примерно 13, 2 миллиарда рублей, говорится на сайте мэра Москвы. Эти деньги должны быть использованы для погашения налогов на имущество, а также земельных платежей.


  • Комментарии
Загрузка комментариев...