Изображение сгенерировано Шедеврумом
По оценкам экспертов, до конца 2027 года от 500 до 700 торговых комплексов существенно изменят свою концепцию, а 150–250 из них могут полностью прекратить работу. Причина - стремительный рост популярности маркетплейсов, который переформатирует потребительские привычки и делает устаревшие модели ТЦ нежизнеспособными.
Российский рынок торговой недвижимости вступает в фазу глубокой трансформации. По оценкам опрошенных «Известиями» экспертов, около 10% от примерно 8 тысяч ТЦ в стране находятся в зоне риска. Гендиректор консалтинговой компании Umbrella Consulting Group Кирилл Агапов прогнозирует, что до конца 2027 года закроются, будут снесены или кардинально изменят профиль 500–700 объектов. При этом 150–250 из них могут прекратить существование как торговые центры. В Российском совете торговых центров (РСТЦ) называют этот сценарий пессимистичным, но вероятным, а вице-президент «Опоры России» Владлен Максимов считает, что реальное число проблемных объектов может быть даже выше.
Основная причина - смена потребительской модели. Значительная часть обычных покупок ушла в интернет, и теперь люди едут в ТЦ не за товарами, а за услугами, едой, развлечениями, спортом и общением. По словам основателя инвестиционно-консалтинговой компании Youkon Константина Конова, около 60% торговых центров требуют серьёзной реконцепции. Посещаемость ТЦ в первой половине 2026 года оказалась на 27% ниже уровня 2019 года, и она продолжает снижаться. Доля магазинов одежды и обуви в структуре арендаторов сокращается, а ресторанов, кафе и сервисных услуг - растёт.
Ситуацию усугубляет налоговая нагрузка на арендаторов. Многие предприниматели в 2026 году лишились права работать по патенту, что резко увеличило их издержки. Часть бизнеса уже уходит из ТЦ. Наибольшие риски - у крупных комплексов, построенных по устаревшей модели с преобладанием классического ритейла, особенно тех, где большая часть площадей занята магазинами одежды, обуви, электроники или товаров для дома. Критической ситуация считается для региональных моллов старше десяти лет: их доходность упала до 6–7% годовых, тогда как компактные районные центры приносят 10–12%.
Перестройка рынка уже началась. В списках на снос или перепрофилирование значатся «Карусель» в Нижнем Новгороде, Fun24 в Казани, ЦУМ в Новосибирске, «Дирижабль» в Екатеринбурге и «Электра» в Петербурге. В Московском регионе в 2026 году анонсировано закрытие трёх ТЦ: «Поляна», «Торжок» и «Старт» (последний уже начали сносить под офисные башни). В некоторых случаях собственникам выгоднее снести ТЦ и построить на его месте жилой комплекс или офисный центр, чем пытаться реанимировать убыточный торговый объект.
Для покупателей перестройка рынка обернётся ростом цен, особенно на первом этапе. Магазины с низкой посещаемостью вынуждены закладывать высокие расходы на аренду в стоимость товаров. Однако полностью переложить издержки на покупателей не получится - слишком сильное повышение цен приведёт к обвалу спроса. Поэтому предпринимателям придётся искать баланс между оптимизацией расходов и сохранением конкурентоспособности.
В долгосрочной перспективе торговые центры будут превращаться в многофункциональные пространства, где люди приходят ради отдыха и развлечений, а покупки совершают онлайн. Однако масштабная перестройка требует значительных инвестиций, а высокая стоимость кредитов ограничивает возможности собственников. Поэтому одни объекты быстро трансформируются, а другие могут годами оставаться в подвешенном состоянии или пойти под снос.