С 1 июля 2024-го года массовая льготная ипотека завершилась. В настоящее время находятся те, кто надеются: без основной причины подъема цен на жилье квартиры наверняка подешевеют. Однако участники рынка не столь оптимистичны. На что же теперь рассчитывать гражданам и инвесторам?
Плоды трудов
Давайте подведем «итоги» по рынку недвижимости за 2018-2024 гг. Во-первых, цены поднялись более чем в 2 раза. Если говорить про ценовой лаг как первичного, так и вторичного рынка, то в некоторых регионах России он достигает 60%. Важно утонить, что непосредственно доходы россиян выросли приблизительно лишь в 1,5 раза. Во-вторых, ввели свыше 500 млн квадратных метров жилья. Так возник серьезный разрыв в объемах стройки между городской и сельской местностью. В сельской занимаются строительством крайне активно. Весьма вероятно, виной тому высокие цены в городах, развитие ИЖС (бум случился преимущественно во время пандемии коронавируса), дачная амнистия и развитие туризма внутри страны.
В-третьих, сильно увеличился средний срок по ипотеке: с 15 до 24 лет. В-четвертых, в период с 2023 по 2024 доступность жилья начала стремительно падать. Возьмем в пример семью, состоящую из трех человек: папа, мама и ребенок. Она получает среднерегиональный доход и хочет взять в ипотеку новостройку – двушку площадью 54 кв. м. Тем не менее именно таким семьям в 55% российских регионах вышеуказанное жилье недоступно, на рынке «вторичек» – в 88% регионах. Добавим, что, когда льготные программы только появились, доступность жилья действительно повысилась. Однако в 2023-м получился «разворот».
В-пятых, на состояние 1 июля текущего года доля распроданных новостроек приблизилась к отметке в 76,9 млн кв. м., а это около 67% от строящегося жилья в год. Данный показатель на 3% больше, чем за тот же самый период минувшего года. В-шестых, на 1 июля средняя ставка на рынке по ипотечным программам поднялась до 18-20%. Немало экспертов назвали ее заградительной.
Что дальше?
Девелоперы будут вынуждены изменить прайсы, если произойдет долгое и глубокое падение спроса. Иначе говоря, рынок охладиться, цены незначительно снизятся, но обвала ждать не стоит. Из-за этого застройщики начнут предлагать (а кто-то уже начал) более гибкие условия по рассрочкам, акции, «ипотеку за рубль», различные коллаборация с банками по покупке «выгодной ставки» и другие маркетинговые уловки, которые не очень одобряет Центробанк РФ. Пока львиная доля застройщиков говорит: рано. По их мнению, спрос должен рухнуть и оставаться на подобных минимальных значениях долгое время (от года). Только тогда они решатся на снижение, чтобы оправдать надежды потребителей. Возможно, при таком сценарии цены и упадут на 30%. Но это маловероятное развитие событий.
Во многом они уповают на снижение ключевой ставки в 2025-м. До этого момента застройщики смогут «пробыть на плаву» благодаря вышеописанным временным решениям и накопленной сверхприбыли, полученной за предыдущие годы работы.
Когда ключевую ставку уменьшат, следом за ней поползут вниз и рыночные ставки по ипотеке. Это, в свою очередь, приведет к росту спроса на недвижимость. Не исключено, что это спровоцирует рост цен на «вторичке» и восстановление баланса на самом рынке. Сейчас же загадывать рано, ведь на ближайшем заседании ставку могут снова поднять.