Автор: Максим Мельник
Сокращение числа покупателей ждут и на вторичном, и на первичном рынках жилья. Конечно, во многом виновата ключевая ставка, которую на крайнем заседании ЦБ поднял до 16%. За 23 года выше такого «пика» показатель взбирался лишь дважды – в 2015 и 2022 гг., держался некоторое время, а потом достаточно стремительно уходил по ниспадающей. Однако чего же ждать на рынке недвижимости уже в следующем новом году?
Ни для кого не секрет, что высокие ставки уже привели к падению спроса на «вторичке». В недалеком будущем та же учесть может поджидать и строящееся жилье. Напомним, что в декабре изменения коснулись программы льготной ипотеки, ограничив круг тех, у кого есть возможность воспользоваться ею. Если раньше покупателям и без того было непросто накопить для первого взноса 20% от стоимости квартиры, то теперь требуется иметь при себе не менее 30%.
И это крайне серьезно, ведь ничего не сдерживает рост цен, в то время как количество возможностей непосредственно у самих покупателей становится все меньше и меньше. По данным «Циан», вторичное жилье за год подорожало на 12%. Максимальный рост зафиксирован в Челябинске (+40%). Также среди лидеров числятся: Саратов, Омск, Кемерово, Набережные Челны, Махачкала, Новокузнецк и Тольятти (свыше 20%). Меньше всего цены выросли в столице, Петербурге (+5%), Московской области (+3%) и Сочи (+0,2%). Видимо, в южном городе-курорте ценам уже некуда расти, поскольку в 2023-м сочинские элитные квартиры обогнали своей дороговизной жилье в Нью-Йорке, Лондоне и Дубае. Дороже только в Монако и Гонконге.
В чем же тут подвох? А заключается он в том, что даже на такую отнюдь не скромную статистику может найтись еще менее скромная. Например, «Циан» посчитал, что за ноябрь продажи в старой Москве снизились на 1%, а в Новой Москве – на 6%. Если говорить про Новую Москву, то у сервиса DataFlat цифры оказались идентичны представленным «Цианом». Но если говорить про старую Москву, то там у DataFlat продажи упали на целых 8%. Остаётся лишь гадать, насколько процентов отстает от реального роста упомянутая выше статистика.
Чтобы не быть голословными, приведем в пример жилье эконом класса в Волгограде. Двушка площадью 63 м2 с предчистовой отделкой обходилась еще полгода назад 5,6 млн руб. За несколько месяцев цена выросла на 20% и сейчас за эту квартиру придется отдать от 6,7 млн руб. В том же жилом квартале можно купить трешку (85 м2) за 8,7 млн руб., что уже напоминает стоимость неплохого дома, но никак не квартиры, расположенной от центра города в 20-ти минутах езды.
Возможно, скоро застройщикам придется вспомнить времена пандемии коронавируса и начало 2022-го, когда им пришлось «изобретать велосипед» лишь бы продать жилье, предлагая россиянам различные скидки и акции. Впрочем, это только вероятность. Почему? Новогодние скидки запаздывают, цены продолжают свой неуклонный рост. И люди при этом не прекращают скупать жилье, хотя темпы слегка и снизились. У экспертов заканчиваются аргументы, объясняющие поведение покупателей. И пока те ищут новые доводы, россияне, которых не смущают дорогие метры за большие деньги, дальше приобретают недвижимость.
Дошло до того, что люди начали брать потребительские кредиты, чтобы «зайти» в льготную ипотеку, так как скопить первоначальный взнос становится все более непосильной ношей. Однако ЦБ, к примеру, считает, что массовую льготную ипотеку нужно было свернуть раньше: именно из-за нее так выросли цены на жилье.
Разумеется, ситуация на рынке в немалой степени зависит от ключевой ставки. Пока эксперты склоняются к тому, что ее будут удерживать на уровне 16% в течение почти всей первой половины 2024-го, может быть, ее даже повысят. Поговаривают о снижении в июне. По мнению «БКС Мир инвестиций», средний уровень окажется примерно 14-14,1%.
Если говорить про самое важное – цены на квартиры, то тут не стоит ждать особого падения как минимум из-за увеличения стоимости стройматериалов и затрат на строительство. Вероятнее всего, цены на новостройки застройщики постараются удержать, кто-то попытается создать «искусственный дефицит» и придержать до лучших времен объекты, параллельно предлагая их по завышенной цене. «Вторичка» по цене потянется к «первичке». Рост продолжится по инерции. К тому же, нередко сами продавцы устанавливают «смелые» цены ввиду роста спроса на рынке.
Сегодня сложившаяся ситуация чем-то напоминает апрель 2022-го, когда рынку пришлось замереть в ожидании стагнации в связи с недоступностью ипотеки и исчерпания спроса в последующие месяцы. Впрочем, в зимний период может произойти та самая стагнация и дополнительные скидки.