Автор: Миллер Александра
Сложившаяся в стране экономическая ситуация сильно повлияла на рынок недвижимости и вместе с тем заставила многих призадуматься, как не откладывать на потом приобретение недвижимости. В этой статье поговорим о прогнозах и схемах, которые применяют россияне в попытке продать и купить жилье.
Противоречивое будущее
Вряд ли кого-то удивит, что мнение экспертов, а, значит, и сделанные ими прогнозы разделились на два лагеря. Одни пророчат сильный спад цен, другие готовятся к недолгому затишью и новому ценовому витку.
Все началось еще в 2023-м, когда условия по льготному финансированию для новостроек стали хуже, а первоначальный взнос подняли с 20 до 30%. В итоге уже в 2024-м это привело к сокращению спроса примерно на 20% по всей стране и на 26% по вторичному рынку. Цены оставались стабильными, хотя нередко люди хотели выручить куда больше за свою недвижимость, нежели чем она стояла на самом деле. Ведь в непростые времена хочется не продешевить и желательно даже подзаработать.
И действительно, спрос слегка снизился. Ведь у кого-то не было столько накопленных средств (в размере обновленного первоначального взноса), а у кому-то ежемесячной платеж по ипотеке оказался попросту непосильной ношей. Новостройки разлетались, как «горячие пирожки» до закрытия льготной программы, а затем спрос перетек на аренду жилья и в сегмент частных домов. Инвесторы отдали предпочтение коммерческой недвижимости, из-за чего цены в среднем на аренду за последние полгода поднялись на 20-40%.
Поменяется ли ситуация в недалеком будущем? Да, разумеется! Никто не исключает снижение ключевой процентной ставки. Поэтому уже через 2-3 года могут вернуться долгожданные ипотечные проценты уровня 2021-го года. Пока же для большинства граждан страны ипотека, откровенно говоря, недоступна, да и невыгодна.
Некоторые уверены, что уже к концу года стоимость упадет на целых 50%. Однако люди не ждут и плавно переходят к ИЖС и загородному строительству. Тут важно сказать, что лучших времен ждут не только покупатели, но и продавцы с риелторами. И все же исполнениям сумасшедших прогнозов о том, что застройщики снизят цены на 20-30% до конца года, верить не нужно. Максимальная просадка с нынешних значений – 10% и, вероятно, 15% в случае конкретных лотов под новогодние распродажи. Вторичка же будет падать в цене медленно и не спеша. До конца 2024-го падение составит от нынешнего ценника 2-4%.
К концу году застройщикам придется предлагать скидки и акции, лишь бы продать построенный объем. Сейчас они не торопятся, поскольку успели сформировать «подушку безопасности». Кроме того, они запустили совместные программы субсидирования ставок с банками-партнерами. При этом они не планируют отказываться от своей идеи: добиться от государства мер поддержки для избежания соц. напряженности и банкового кризиса. Без льготных кредитов и субсидий девелоперы станут повышать цены еще больше, чтобы компенсировать издержки за счет покупателей.
Схема на схеме
Необязательно быть человеком, тесно связанным с рынком недвижимости, чтобы знать о различных схемах. Например, о первой было уже упомянуто выше. Речь идет о программах субсидирования ставок, на практике противоречащих Стандарту ипотечного кредитования. Его разработал Центробанк, и именно ему придется бороться с подобными схемами. Еще ЦБ не разрешит впредь учитывать как первоначальный ипотечный взнос те средства, какие заемщик пока не имеет. Сделают это в рамках борьбы с популярными схемами с кешбэком от застройщика, когда после оформления сделки он самостоятельно переводил сумму в 20% банку.
У россиян тоже есть свои схемы. Недавно наше издание писало о гражданах, привлекающих созаемщиков с детьми до 7 лет, чтобы взять семейную ипотеку, где ставка уже не 21%, а 6%. Эта схема в настоящее время считается абсолютно законной, но не исключено, что вскоре и с ней могут начать бороться. О рисках и юридических последствиях для обеих сторон можно подробнее прочесть в нашем материале.
В период высоких ставок люди не могут взять кредит на ремонт или у них попросту недостаточно денег на покупку, поэтому они пытаются заложить эту сумму в ипотеку. Отсюда и следующая схема – ипотека с завышением. Покупатель уговаривает продавца увеличить стоимость недвижимости по договору. Сумму делают выше на размер первоначального взноса. Разницу заемщик может использовать в своих целях. После того как сделка зарегистрирована, банк отдает продавцу оставшуюся часть суммы. Данная схема незаконна.