Автор: Миллер Александра
Ключевая ставка – тема, которую весь год не прекращают обсуждать, следя за ее методичным повышением. И пока все говорят, что так нужно, чтобы помочь экономике, снизить инфляцию, рынок недвижимости содрогается, а люди вынуждены либо отказываться от покупки до лучших времен, либо мириться с неподъемными ипотечными процентами. Однако недавно прозвучало предложение о привязке ставки к зарплате. Насколько это реально и какие риски несет?
Как и многие гениальные идеи, эта родилась у депутатов: чем меньше уровень доходов, тем ниже должна быть ставка по ипотеке. С ней уже председатель Госдумы Володин обратился к главе ЦБ Эльвире Набиуллиной, которая поддержала инициативу и сказала, что ее отработают с федеральным правительством.
Так как ставка в стране огромная, заговорили о создании льготной ипотечной программы с дифференцированной ставкой. Ее, в свою очередь, привяжут к среднему уровню дохода региона. Парламентарии считают: это поможет обеспечить равную доступность ипотеки для граждан и положительно повлияет как на развитие регионов, так и на строительство там жилья.
В общем и целом, дифференцированную ипотеку ввести возможно, но придется принять во внимание, сколько предлагается жилья, строится новых объектов, а также насколько востребована ипотека. Предложенная идея не лишена смысла. Тем не менее, если объем ввода жилья будет находиться на низком уровне, льготные программы станут причиной роста цен. И вроде бы звучит неплохо, ведь строительство в городах идет достаточно активно даже там, где фиксируется ежегодная убыль населения.
Исходя из того, что происходит на практике, а не из официальных цифр статистики: цены постоянно растут. Просто в неблагоприятный период рост замедляется. Только за четыре года однокомнатные квартиры в России подорожали в 1,6 раза (иначе говоря, с 2020-го по ноябрь 2023-го рост составил 64%). Таким образом, можно предположить, что создание новых программ лишь вернет людям хоть какую-то реальную возможность брать ипотеку, однако рост цен на недвижимость неизбежен.
Почему еще данная идея кажется представителям власти удачной? Володин, к примеру, считает, что это не только поможет в развитии строительства в маленьких городках, но и «отобьет» у граждан желание переезжать. Последний аргумент весьма спорный. Во-первых, вряд ли недостаточное количество новостроек – столь серьезная причина, чтобы бросить все и отважиться на переезд в другой город. Во-вторых, весьма вероятно, переехать люди хотят из-за низкого уровня жизни, плохой инфраструктуры и отсутствия каких-либо перспектив или элементарно хорошо оплачиваемой работы.
Кроме того, есть наглядный пример того, как льготные программы по ипотеке, которые должны были сделать жилье более доступным и привлечь людей (или хотя бы сохранить численность текущего населения), сработали совсем иначе. Речь идет об арктической ипотеке, о которой ранее «ГОЛОС СОВЕСТИ» уже писал. Там льготная ставка под 2% не изменила ситуацию с оттоком жителей, а, наоборот, привела к безумному росту цен, сделав жилье недоступным для проживающих там граждан. Этому «новшеству» радовались только риелторы, банкиры и некоторые застройщики.
При дифференцированной ставке потребуется учесть прожиточный минимум и иные доходы людей. К примеру, в столице средняя зарплата в три раза выше, чем в Костромской области, тогда как стоимость квадратного метра в московской «первичке» в четыре раза больше. Еще не будем забывать, что официальные цифры сильно отличаются от реальных зарплат.
Тут же снова существует риск необъективности предложенного подхода и снижения в дальнейшем доступности жилья. Возникнут сложности по одобрению и получению ипотеки, а на банки возложится доп. нагрузка. То есть они будут вынуждены иметь одну и ту же программу, но с различными ставками. При этом им придется определять ставки, основываясь на уровне дохода населения.
Впрочем, какой бы удачной (или, напротив, неудачной) эта идея не казалась, скорее всего, россиянам лучше готовиться к очередному повышению ключевой ставки и первоначальному взносу по программам льготной и семейной ипотек, о которой заговорил Кабмин РФ. Нужно это для регуляции выдачи. Хотя очевидно: не у всех граждан есть такие суммы (взносы), поэтому такая мера вновь сделает недвижимость менее доступной. Кроме того, ЦБ уже призывал к поэтапному повышению ставок по льготной ипотеке до рыночного уровня. Если все это произойдет и не будет введена реальная «помощь», то на квартиры либо будут неприлично долго копить, либо брать под обременительные условия.