Автор: Миллер Александра
Изменения на рынке недвижимости интересуют многих россиян, которые только планируют или уже готовы приобрести жилье. Решившись в конце концов на покупку, гражданам нередко приходится обращаться к банкам за ипотекой. Ранее наше издание писало о том, стоит ли ждать снижения цен летом 2023-го года. На этот раз разберем в статье, какие правила по регулированию ипотеки разработал ЦБ РФ и как они могут отразиться на стоимости недвижимости.
С 1 июня начали действовать новые правила регулирования ипотеки от Центробанка. Как объяснила глава департамента финансовой стабильности Елизавета Данилова, сделано это для того, чтобы дестимулировать рискованный сегмент. То есть нововведения – это ужесточение требований к банкам по льготным ипотекам с низким первым взносом. Рассчитывать показатель долговой нагрузки заёмщиков, а также порядок применения надбавок к рисковым коэффициентам станут иначе. Раньше макропруденциальные надбавки (напомним, что макропруденциальная политика нужна для минимизации системного риска сектора финансов, а ответственный за нее с 2013-го – Банк РФ) по льготным госпрограммам не применялся, в случае если ПДН заемщика был не более 60%.
Чтобы вывести подобного рода программы из-под надбавок, решили приплюсовать еще одно условие: первоначальный взнос не менее 20% (с 1 июня этого года) и не менее 30% с 1 января следующего. Попадать под более жесткое регулирование будет тот кредит, первоначальный взнос на который оказался ниже положенного уровня. Именно про это дестимулирование кредитования и говорила Данилова.
Но это не первое ограничение от ЦБ. С 30 мая этого года Банк России ввел ограничения на околонулевую ипотеку, с которой боролся вот уже несколько месяцев. По таким ссудам, которые были выданы после 15 марта 2023-го, теперь банкам придется формировать доп. резервы. Следовательно, им будет уже не так выгодно выдавать околонулевую ипотеку, так как повышенные резервы и буферы капитала уменьшат потенциальную прибыль. Смогут ли они нивелировать это? Да! Только через увеличение ставок или размера комиссии для самих застройщиков, которые в свой черед примутся пропорционально завышать стоимость недвижимости по таким программам. В итоге «отдуваться» все равно будут покупатели, а спрос серьезно снизится.
Конечно, в нынешних условиях, когда в отношении страны введена уйма санкций, а регулятор оставил без изменений ключевую ставку вот уже шестой раз подряд (при этом большинство банков выдают ипотеки с процентной ставок выше 7,5%), застройщикам необходимо как-то продавать квартиры. Чем же все-таки помешала околонулевая ипотека, ведь люди, по сути, могли выплачивать ее без особого вреда собственному кошельку? На самом деле все не так просто. Как показал анализ, стоимость квартиры в таком кредите превышена на 20-30%. Получалось, что переплата больше, чем кредитные проценты, а само жилье за те же деньги не продать в качестве «вторички». Таким образом, создавался риск для банковского заемщика: он получал в залог актив уже по завышенной цене.
ЦБ еще в ноябре прошлого года заявлял, что коррекция цен на жилье после столь неистового ценового роста, замеченного в последние годы, могла бы помочь в повышении уровня доступности жилья для граждан, однако вышеупомянутые программы сделали свое «грязное дело», и из-за них цены на первичном рынке стали завышены. Впрочем, о какой коррекции цен шла речь (тем более в ноябре, когда прошло столько месяцев после введения санкций и жуткой инфляции) остается малопонятным.
Кроме того, ЦБ задумался о запрете для банков выдавать льготные кредиты с условиями и навязывания клиентам допуслуг в ходе оформления кредита (будет предоставляться период охлаждения в 30 дней, в течение которых клиент сможет отказаться от них).
Подытожим: потери в основном затронут некоторых больших ипотечных игроков, которые выдают льготные ипотеки. Банки примутся увеличивать ставку по кредитам, что сделает их не такими привлекательными для клиентов. С 1 июня рынок покинет та скромная часть потенциальных покупателей, которая пойдет дальше копить недостающую сумму в 5% от стоимости жилья для получения 20% на первоначальный взнос. Их доля примерно 10-15%. С нового года рынок может уже недосчитаться до 30% клиентов, поскольку на первый взнос потребуется уже в два раза больше.
При таком раскладе сократится риск надувания ипотечного пузыря и снизится ежемесячный платеж, но как долго и самое главное откуда будут брать деньги россияне – вопрос открытый. Ждать падения цен на уже строящееся жилье не следует. При снижении спроса и сокращении объемов продаж цены на «первички» должны претерпеть коррекцию. Эксперты оптимистично заявляют о небольшом снижении. При этом банки не досчитаются прибыли, а как они будут возмещать убытки – вопрос, на который ответ напрашивается сам.