Картинка сгенерирована Шедеврумом
С 1 сентября 2025 года начал действовать обновлённый закон, затрагивающий владельцев дачных участков. Адвокат Ольга Алешина разъяснила ключевые изменения.
Коммерческая деятельность
В сети активно обсуждают якобы полный запрет на любую коммерцию на дачных участках, включая продажу излишков урожая. Однако ситуация несколько иная: вести бизнес на землях СНТ было запрещено и прежде. Дело в том, что садовый участок по определению предназначен для отдыха и садоводства. Новый закон лишь конкретизировал норму, подчеркнув, что садоводство должно служить собственным нуждам владельцев.
Это значит, что открывать на территории СНТ магазин, мини‑отель, пункт выдачи заказов или автомастерскую с приёмом клиентов по‑прежнему нельзя, поскольку такое использование земли считается нецелевым. За нарушение предусмотрена административная ответственность – штраф в размере 0,5-1% от кадастровой стоимости участка, но не менее 10 тыс. руб.
Исключение возможно лишь в одном случае: если категория земли официально изменена. Однако принять такое решение вправе только местная администрация. Ни председатель СНТ, ни правление товарищества не могут разрешить дачнику открыть кафе или магазин на своём участке.
Можно ли продавать урожай?
Запрет на коммерческую деятельность не лишает дачников права продавать излишки выращенного. Если на участке уродилось много кабачков или яблок, их можно предложить соседям или отвезти на рынок. При этом налоги платить не потребуется, но только при соблюдении двух условий:
- площадь участка не превышает 50 соток;
- урожай выращен собственными силами, без привлечения наёмных работников.
Подтвердить выполнение этих условий можно справкой от председателя СНТ или местной администрации. Если хотя бы одно из требований не соблюдено, придётся зарегистрироваться в налоговой службе и уплачивать налоги. В противном случае грозит административная ответственность со штрафом.
Хозяйственные постройки: что регистрировать, а что – нет
Закон уточнил, какие объекты относятся к хозяйственным постройкам. Это капитальные сооружения или временные строения, созданные для бытовых нужд: сараи, бани, теплицы, летние кухни, навесы, погреба, колодцы.
Капитальные постройки – те, что имеют фундамент, прочно связаны с землёй и не могут быть перемещены без ущерба, – необходимо зарегистрировать в Росреестре. В то же время разборные теплицы, беседки, уличные душевые кабины и туалеты регистрации не требуют.
За капитальные хозпостройки начисляются налоги, но есть льгота: если площадь объекта менее 50 м2, налог не взимается. Важно: льгота распространяется только на одну постройку. Отдельно стоит отметить: если постройка является частью дома (например, встроенный гараж или погреб), она не считается хозпостройкой. Её не нужно регистрировать отдельно и платить за неё налоги.
Животные на даче: что разрешено
Нововведение прямо разрешает разводить на дачных участках кроликов и сельскохозяйственную птицу: кур, гусей, уток, индеек, а также страусов и павлинов. При этом держать коз или свиней по‑прежнему запрещено.
Напомним, что разведение животных допускается исключительно для личных нужд, а не в коммерческих целях. Участок должен сохранять статус садового, а не превращаться в ферму.
При обустройстве птичника или крольчатника необходимо соблюдать санитарные и ветеринарные нормы:
- расстояние от постройки до соседского дома – не менее 12 метров;
- отступ от забора – минимум 4 метра.
Кроме того, животные не должны создавать неудобства для соседей: издавать постоянный шум, распространять неприятные запахи и т. д.
Сделки с недвижимостью
Теперь закон прямо запрещает отчуждать землю отдельно от расположенных на ней построек и наоборот. Если дачник решает продать или подарить участок, он обязан одновременно передать и дом со всеми сооружениями, и наоборот. Росреестр не зарегистрирует сделку, в которой фигурирует только дом без земли или только земля без дома.
Также введён запрет на раздел дома и хозяйственных построек в натуре. Это значит, что нельзя, например:
- разделить дом на изолированные части с отдельными входами и оформить каждую как самостоятельный объект;
- передать дом и гараж одному собственнику, а баню и сарай – другому.
Дачный дом с постройками должен оставаться единым целым. При этом возможность долевой собственности сохраняется: как и раньше, одним домом могут владеть несколько человек (например, наследники).
Если собственник хочет разделить земельный участок, размер каждой новой части должен соответствовать минимальным нормам, установленным местными властями (например, не менее 6 соток). В противном случае Росреестр откажет в регистрации, а участок нельзя будет использовать для садоводства.
Уход за участком
С 1 сентября 2025 года введены чёткие критерии заброшенности участка:
- захламлённость: более половины площади занято мусором, ветками, неисправной техникой или стройматериалами;
- зарастание: участок зарос дикими деревьями и кустарниками либо более половины его площади покрыто сорняками высотой свыше 1 метра (бурьян, крапива и т. п.);
- аварийные постройки: разрушенные или частично повреждённые сооружения.
При выявлении таких нарушений собственнику выпишут штраф и выдадут предписание привести участок в порядок. На выполнение требований отводится год. Если после этого земля остаётся в запущенном состоянии, её могут изъять через суд и выставить на публичные торги.
На приведение участка в надлежащий вид закон даёт три года. Отсчёт начинается с 1 марта 2025 года, а для участков, приобретённых позже, – с момента их получения.