Автор: Миллер Александра
Картинка сгенерирована ChatGPT
В последние годы застройщики крайне активно строят новые дома. В некоторых регионах новостройки «растут как грибы» – тут, там, кучно и быстро. Однако, вопреки стремительным темпам ввода жилья, кстати за 10 лет ввели в эксплуатацию почти 1 млрд кв. м в России, застройщики не могут продать около половины от построенного. Казалось бы, логика подсказывает простой ответ: цена высокая, значит, надо ее снизить, и квартиры «разлетятся как пирожки». Так что же не так?
Несколько лет назад покупку квартиры разгоняла массовая льготная ипотека. Ставки были низкими, и люди входили в сделки не столько ради жилья, сколько ради денег, которые быстро «работали», которые можно было удачно вложить в недвижимость. Когда программу свернули, а рыночные ставки взлетели до двадцати процентов и выше, большая часть потенциальных покупателей просто исчезла. Ипотека стала недоступной для большинства, а те, кто мог позволить себе накопить, предпочитают держать деньги на депозитах, где проценты сейчас выглядит привлекательнее, чем замораживать их в долгострое на несколько лет. Покупательская способность населения упала, и это почувствовали все без исключения девелоперы.
О льготной ипотеке и низких процентах сейчас приходится мечтать, ведь предлагаемые ежемесячные выплаты попросту не по карману многим россиянам – да и кому хочется переплачивать банку? Кроме того, при ипотеке с высокими процентными ставками итоговая переплата за годы выплат может достичь стоимости еще одной аналогичной квартиры, то есть человек в итоге отдаст банку сумму, сопоставимую с двойной ценой жилья.
Эту проблему подчеркивает и Ян Гравшин, руководитель аналитического центра «Движение.ру». По его оценке, условия рыночной ипотеки остаются чрезмерно жесткими и фактически выполняют заградительную функцию, заметно ограничивая круг потенциальных покупателей.
Нельзя сбрасывать со счетов и психологию покупателя. Люди все чаще выбирают вторичку или жилье ближе к финальной стадии готовности: там видно, что именно покупаешь, и не нужно годами ждать сдачи, бояться переноса сроков и жить в доме, где соседи одновременно делают ремонт, при этом нередко платя параллельно за аренду квартиры. Новостройка сегодня – это покупка обещания, а не квартиры, и в эпоху неопределенности такие обещания доверия не внушают.
Возникает закономерный вопрос: почему девелоперы продолжают наращивать темпы строительства в нынешних условиях? Дело в том, что строительный цикл отличается значительной инерцией – как в запуске, так и в остановке работ. Проекты, которые сейчас выходят на площадку, закладывались два‑три года назад, когда рыночная конъюнктура – и ставки, и уровень спроса – была совершенно иной.
Помимо этого, некоторые застройщики, запуская новые проекты, фактически перераспределяют убытки с уже реализуемых объектов. Такой подход позволяет не акцентировать внимание на финансовых потерях по текущим стройкам.
Так, Рустам Хамдамов, занимающий должность директора по продажам в девелоперской компании «Талан», полагает, что текущая ситуация во многом стала следствием рекордных темпов строительства как раз в 2023-2024 годах: именно тогда фиксировался пик запуска новых проектов. В результате объем возводимого жилья существенно опередил покупательскую активность, а спрос попросту не успевает за возросшим предложением.
Данные самого аналитического центра «Движение.ру» иллюстрируют масштаб явления. По результатам исследования, к концу июля 2026 года порядка 45% квартир в домах, планируемых к сдаче до конца декабря того же года, по‑прежнему не нашли своих владельцев.
Эксперты прогнозируют, что к декабрю уровень распроданности квартир достигнет примерно 60%. Для сопоставления: на момент отмены массовой льготной ипотеки в 2024 году доля проданного жилья превышала 80%.
Эксперты не прогнозируют ни резкого падения, ни существенного роста цен на недвижимость. Нижняя граница стоимости удерживается за счет высокой себестоимости строительства, а потенциал для повышения ограничен из‑за недостаточного платежеспособного спроса. В результате ценники в отделах продаж сохранятся примерно на текущем уровне, поэтому возможны лишь корректировки в пределах инфляции.
При этом в отдельных сегментах, где наблюдается избыточное предложение (например, в категории студий и компактных однокомнатных квартир в спальных районах), допускается небольшое снижение стоимости на 3-5%. Однако рассчитывать на масштабное удешевление жилья, скажем, на 20%, не стоит. Крупные девелоперы не станут провоцировать обвал рынка.