Автор: Миллер Александра
Картинка сгенерирована ChatGPT
Разберёмся, какие глубинные механизмы стоят за противоречием и почему экономическая логика «спрос упал – цена упала» не срабатывает.
Многие полагают, что в период кризиса спрос на жильё неизбежно падает: у людей становится меньше денег, они начинают экономить, откладывая крупные покупки на потом. Действительно, в сложные экономические времена возможность россиян приобрести недвижимость снижается. Однако на практике ситуация оказывается сложнее. Осознание стремительного роста цен и общей экономической нестабильности, напротив, подталкивает граждан скорее оформить покупку – пока условия ещё позволяют. Недвижимость попросту воспринимают как «тихую гавань» для сбережений.
И все же в начале 2026 года рынок недвижимости столкнулся с аномальным явлением: в январе – традиционно «низком» сезоне – зафиксировали резкий рост спроса на ипотеку. Причина – ужесточение условий семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года.
Это побудило потенциальных заёмщиков действовать на опережение. И результаты впечатляют:
- «Сбер»: рост выдач по семейной ипотеке в 2,6 раза (до 113 млрд руб.) относительно января 2025-го;
- «Дом.рф»: увеличение выдач в 3,3 раза;
- ВТБ, «Совкомбанк» и «Абсолют Банк»: рост числа жилищных кредитов в 1,5 раза.
По данным Юрия Изосимова, являющегося директором федеральной компании «Этажи» в СПб, в январе 2026-го число заявок на ипотеку превысило показатели января 2025-го на 40-50%. Екатерина Подольская, будучи преподавателем факультета экономики и финансов Президентской академии в СПб, отмечает: всплеск начался ещё в декабре 2025-го и привёл к «выбору спроса будущих периодов». Иначе говоря, многие ускорили планы по покупке жилья, запланированной на 2026-2027 годы.
При это некоторые застройщики начали снижать цены: в Москве один девелопер опустил стоимость квартир на 3 млн рублей. Но насколько это повышает доступность? При исходной цене, например, в 25 млн рублей новая цена в 22 млн рубля даёт ощутимую, но не решающую экономию для большинства покупателей.
Откуда тогда разговоры о падении спроса? Всё просто: те, кто всерьёз собирался купить жильё, и так уже готовились к сделке – им просто пришлось поторопиться. А вот те, кто пока только прикидывал такую возможность, теперь либо подождут лучших времён, либо посмотрят варианты на вторичном рынке.
К тому же многих настораживает качество новостроек. Зачем переплачивать за голые стены, если через пару лет на них может появиться плесень – и это после того, как семь уже вложилась в дорогой ремонт?
Одна из ключевых причин – рост себестоимости строительства. За последние годы заметно подорожали строительные материалы: арматура, бетон, древесина и отделочные материалы. Логистические издержки тоже выросли: усложнились цепочки поставок, повысились тарифы на грузоперевозки. Кроме того, строительная отрасль испытывает дефицит квалифицированной рабочей силы, что вынуждает компании повышать зарплаты, чтобы привлечь и удержать специалистов. Всё это напрямую влияет на конечную стоимость квадратного метра.
Ещё один аспект – ограниченность земельных участков под застройку, особенно в крупных городах (и особенно в их центральных районах). Из-за неразвитой инфраструктуры застройщикам все чаще приходится благоустраивать округу новых ЖК самостоятельно: разбивать парки, ставить детские площадки и т.д. Даже если общий спрос на жильё снижается, локальный дефицит предложения в перспективных локациях сохраняет ценовое давление. Застройщики нередко придерживают часть объектов, не выводя их на рынок сразу, чтобы избежать избыточного предложения и сохранить премиальный уровень цен.
Нельзя игнорировать и структурные особенности отрасли. Крупные застройщики, контролирующие значительную долю рынка, могут координированно поддерживать цены, избегая ценовой конкуренции. Мелкие игроки в таких условиях либо уходят с рынка, либо подстраиваются под заданный уровень цен. Это создаёт эффект «ценового потолка», который не снижается даже при падении спроса.
Наконец, внешние экономические факторы – колебания курса рубля, санкции, изменение цен на энергоносители – косвенно влияют на стоимость строительства и покупательскую способность. Например, зависимость от импортного оборудования и технологий (лифтов, систем вентиляции, отделочных материалов) делает застройщиков уязвимыми к валютным рискам. Чтобы застраховаться от будущих скачков, компании заранее закладывают потенциальные издержки в цену квартир.