Автор: Миллер Александра
Картинка сгенерирована ChatGPT
Квартира в крупном российском городе за последние годы превратилась из реальной цели в финансовую мечту. Разрыв между стоимостью недвижимости и покупательной способностью населения стал главной причиной падения доступности жилья – особенно в регионах с крупными городами, где спрос традиционно выше. Но что же еще скрывается за этим, казалось бы, незамысловатым вопросом?
Важнейшим фактором, изменившим правила игры, стало реформирование ипотечных программ. Общедоступная льготная ипотека прекратила действие ещё в июле 2024 года, а с октября 2026 года Минфин кардинально пересмотрел условия семейной ипотеки. Если прежде ставка 6% была единой для всех семей с детьми, то теперь она дифференцирована: семье с одним ребёнком в большинстве регионов придется платить 10%, в Москве и Петербурге – 12%. Для семей с двумя детьми ставки составят 8-10% в зависимости от региона. Льготные условия сохранены лишь для многодетных семей, причем срок субсидирования ограничен пятнадцатью годами. Рыночные ставки при этом держатся на уровне 18-19%, что делает покупку квартиры без господдержки неподъемной задачей для большинства семей.
Чтобы не быть голословными, приведем в пример цифры. Средняя цена метра в столичной новостройке выросла за год на 18%, добравшись в апреле-июне до отметки в 481 тыс. руб. Таким образом, москвичу приходится отдавать за один метр порядка 2,53 средней зарплаты, тогда как еще год назад отдавал 2,32. К сожалению, размер начисленной зарплаты за аналогичный период не вырос на тот же размер – только на скромные 9%, то есть до 191 тыс. В Петербурге жилье подорожало на 11%.
Однако жилье перестает быть доступным не только для жителей столиц России, но и для граждан регионов. Например, у одного застройщика полтора года назад однушка в бетоне стоила 5 млн, а сегодня – уже свыше 6,4 млн. Порядка полутора миллиона набежало буквально за такой непродолжительный промежуток времени – и неудивительно, что люди попросту не успели ни найти доп. заработка на покупку, когда бизнес переживает не лучшие времена, ни накопить, ведь цены в магазинах тоже продолжают расти.
Впрочем, парадокс ситуации заключается в том, что снижение спроса не приводит к падению цен. Продажи новостроек на 40 крупнейших региональных рынках в феврале 2026 года сократились почти на 18% к прошлому году, а в городах-миллионниках – на 22%. Объем непроданного жилья в текущем строительстве держится вблизи исторических максимумов – 83,7 миллиона квадратных метров. Девелоперы, однако, не готовы к радикальному снижению цен: средняя стоимость новостроек на тех же крупнейших рынках за год выросла на 11%. Предложенные дисконты компенсируют лишь часть роста, а в отдельных проектах падение спроса еще больше, чем в среднем по рынку. Поэтому по-прежнему популярной остается вторичка.
Тем не менее девелоперы стараются придумывать иные инструменты для стимулирования, например, рассрочку. С ее помощью человек оплачивает квартиру частями согласно графику. Также используются субсидированные ставки, траншевую ипотеку, отсрочку платежей и даже трейд-ин.
И все же заменить полностью ипотеку у продуктов не получается. Более того, утверждает Антон Никитин, будучи основателем и гендиректором компании «Финголд», чтобы оформить рассрочку покупатель вынужден иметь больше своих денег – первоначальный взнос по ряду схемам рассрочки может спокойно быть и 30%, и сразу 50%.
Еще один фактор, работающий против покупателя, – структура строительной отрасли. Как показывают исследования, в регионах, где доминирует один или несколько крупных застройщиков, ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем оказывается больше. Рост доли рынка крупнейшего девелопера на один процентный пункт увеличивает разрыв в цене примерно на полмиллиона рублей. Конкуренция же, напротив, сглаживает ценовую разницу и делает жилье доступнее. Льготные программы, ориентированные преимущественно на первичный рынок, также вносили вклад в перегрев: чем больше выдавалось семейной ипотеки в регионе, тем сильнее росла премия новостроек над вторичным жильем.
Стоит ли ждать снижения цен с учетом вышесказанного? Увы, нет. По словам Владимира Щепкина, являющегося сооснователем и совладельцем группы «Родина», компании вероятнее будет применять скидки и прочие специальные условия, нежели чем сбрасывать резко цены. Ко всему прочему, первичный рынок ограничен ростом себестоимости самой стройки. Рустам Хамдамов, занимающий пост директора по продажам в «Талан», считает, что широкая аудитория сможет вернуться к активным покупкам, когда ставки вернутся хотя бы к 12-13%.