Изображение сгенерировано Шедеврумом
В 2025 году динамика ставок по рыночной ипотеке в России продемонстрировала неоднозначную картину. Согласно аналитике «РБК Недвижимость», опирающейся на сведения «Объединённого кредитного бюро» (ОКБ), средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, предоставленным на рыночных условиях, увеличилась на 3 процентных пункта по сравнению с предыдущим годом и достигла отметки в 22% годовых. При этом ставки, которые предлагали банками, существенно оказались выше данной цифры.
Благодаря детальному разбор средневзвешенных ставок за прошлый год удалось выявить зависимость от типа приобретаемого жилья. Так, для кредитов на первичное жильё показатель составил 18% годовых, тогда как при покупке объектов на вторичном рынке он достигал 22%.
На протяжении года наблюдалась тенденция к снижению процентных ставок как для первичного, так и для вторичного жилья — в обоих сегментах падение составило 8 п. п. Если в начале 2025-го ипотека на «первички» оформлялась в диапазоне 24-25%, то к концу года показатель сократился до 17%. Аналогичная динамика прослеживалась и в сегменте вторичного жилья: с 28% ставка упала до 20%.
В российских регионах ставки тоже сократились до разных величин. Среди двадцати регионов‑лидеров по объёму выдачи кредитов на жилье наиболее привлекательные условия для покупки первичного жилья сложились в Красноярском крае, Ханты‑Мансийском автономном округе и Самарской области. Именно там ставки варьировались в пределах 15,3-15,4%. Наименее выгодные предложения зафиксированы в Башкирии, где показатель достиг 18,6%.
В сегменте вторичного жилья минимальные ставки в конце года отмечались в Москве и Санкт‑Петербурге – порядка 19,4%, а максимальные значения отметили в Ставропольском крае, где они почти приблизились к отметке 21%.
Примечательно, что фактические ставки выдачи ипотечных кредитов неизменно оказывались ниже декларируемых банками предложений. Это расхождение подтверждается сопоставлением данных Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) с информацией ОКБ о реальных ставках.
Например, в Москве:
- в январе 2025 года рыночная ипотека на первичное жильё предлагалась по ставкам 28,96-28,98%, однако фактическая выдача осуществлялась под 23,26%;
- к декабрю ставка предложения снизилась до 21,25%, а реальная ставка выдачи составила 16,31%.
Почему же людям выдавали ипотеки по ставке ниже ранее заявленной?
По мнению Татьяны Решетниковой, заместителя руководителя ипотечного департамента федерального агентства недвижимости «Этажи», во много такая тенденция обусловлена несколькими ключевыми факторами.
Прежде всего, заёмщики активно стремятся добиться максимально выгодных условий, целенаправленно отыскивая и согласовывая минимально возможные процентные ставки. Кроме того, ряд кредитных организаций изначально установил заведомо завышенные, фактически заградительные ставки по рыночным ипотечным программам. При этом искусственно завышенные цифры существенно искажают общую статистику.
Следует учитывать, что в прошлом году, несмотря на действующие ограничения, определённая доля ипотечных кредитов, в том числе по рыночным программам, все-таки оформлялась с применением механизмов субсидирования процентных ставок. Благодаря этому заёмщики получали займы по условиям, существенно более выгодным, чем официально заявленные.
Некоторые кредитные организации распространили практику субсидирования и на сегмент вторичного жилья. В таких случаях снижение процентной ставки становится возможным при уплате заёмщиком единовременной комиссии.