Картинка сгенерирована ChatGPT
В Подмосковье разворачивается земельный кризис, затронувший уже сотни владельцев дачных участков. С кадастровых карт Раменского и Дмитровского округов практически одновременно исчезло около 450 наделов. Аналогичная угроза нависла над Лосино-Петровским и рядом других муниципалитетов. Люди, годами добросовестно платившие налоги и кредиты, оказались заложниками мошеннической схемы, организованной застройщиками, но расплачиваться за нее, по всей видимости, предстоит самим собственникам, передает «МК».
Как сообщают несколько Telegram-каналов, дачники на спорных территориях строили дома, вели хозяйство, регулярно погашали кредиты и отчисляли налоги. Ситуация оставалась стабильной до 2025 года, когда областной Минсельхоз начал обращаться в суды с исками о признании сделок с застройщиками недействительными, а возведенных построек – самовольными. В целом схема, в которую втянули людей, производит впечатление мошеннической. Однако вопрос о том, смогут ли пострадавшие собственники это доказать, пока остается открытым.
Суть проблемы кроется в порядке оборота сельскохозяйственных земель. По закону такие участки должны реализовываться единым массивом площадью не менее двух гектаров. Застройщики же меняли категорию разрешенного использования на «садоводство», дробили крупные массивы на множество мелких наделов по шесть-десять соток и реализовывали их частным покупателям. Все операции проводились через Росреестр, и приобретатели не видели в сделках ничего подозрительного.
Дело при этом не ограничивается хитростью застройщиков. Нарушен базовый принцип земельного права – единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, а также требование к минимальному размеру образуемых участков. Верховный суд России неоднократно указывал: разделение земель на части ниже установленного минимума нарушает правила землепользования и градостроительные регламенты. В одном из судебных дел Верховный суд признал недопустимым дробление участка на фрагменты менее четырех соток в зоне индивидуальной жилой застройки, отметив, что подобная практика способна привести к уплотнению застройки, росту пожароопасности, перегрузке коммунальных сетей и нарушению санитарно-эпидемиологических норм.
Для подмосковных сельскохозяйственных земель действует еще более жесткий минимальный порог – два гектара. Важно уточнить, что это не бюрократический каприз, а экономическая необходимость, поскольку сельхозугодья должны сохранять пригодность для ведения сельского хозяйства. Разделение на мелкие дачные надело по шесть-десять соток уничтожает их сельскохозяйственный потенциал, превращая поля в дачную застройку.
Юристы объясняют мотивацию застройщиков предельно прямолинейно – стремлением максимизировать прибыль.
Покупатели, приобретавшие эти участки, о выгоде застройщика не задумывались. Формально у них не было повода для тревоги. Сделки регистрировались в ЕГРН, права подтверждались государством, налоги принимались, кредиты выдавались. Люди рассуждали просто: если государство зарегистрировало сделку, значит, все законно.
Профессор Казанского государственного архитектурно-строительного университета Александр Дембич констатирует несовершенство законодательства. По его словам, собственнику земельного участка никто не может помешать разделить его – достаточно обратиться в кадастровую палату и оформить раздел. Как закрыть эту лазейку, пока никто не придумал.
Областной Минсельхоз настаивает: претензии адресованы не жителям, а недобросовестным застройщикам. Покупатели, по мнению ведомства, вправе требовать возмещения убытков с продавцов. На практике этот путь выглядит тупиковым. По словам вице-спикер комитета по строительству и ЖКХ Светланы Разворотневой, вопрос будет решаться в политической плоскости с учетом того, что для многих семей эти дачи являются единственным жильем.
Пока речь идет о 450 участках. Но сами жители оценивают потенциальную зону риска в 20 тысяч объектов. Под удар могут попасть Солнечногорск, Химки, Пушкино, Щелково и Лосино-Петровский.
Главный вопрос остается без ответа: почему Росреестр годами регистрировал сделки, которые сейчас признаются недействительными? Либо проверки носили формальный характер, либо у ведомства не было полномочий для отказа.